中房學：2023中國房地產估價年會嘉賓觀點摘要
來源：中房學發(fā)布時間：2023-12-28瀏覽次數(shù)：6195
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長
觀點摘要：（1）本次年會主題的關鍵詞為“機構內部治理”，目的是促進機構高質量可持續(xù)發(fā)展。在當前房地產估價行業(yè)發(fā)展形勢不夠好的情況下，廣大房地產估價機構應利用這段時期進行修整、復盤、展望，補短板、強弱項、堵漏洞，準備再出發(fā)、向前進、上新臺階。（2）未來，估價機構生存發(fā)展將主要靠內部治理這個基礎。通過本次年會的理論研討、實踐總結和經驗交流，推動估價機構構建既符合現(xiàn)代企業(yè)管理基本原理，又適合房地產估價機構特點及機構自身情況的內部治理體系，從“人治”轉向“法治”，提高機構治理水平和運營管理效率，防范有關風險，保障估價機構高質量、可持續(xù)發(fā)展。（3）估價機構內部治理總體思路：一是精神狀態(tài)上：始終要有憂患意識，要有堅定發(fā)展的信心；二是發(fā)展理念上：堅持專業(yè)主義、長期主義；三是發(fā)展戰(zhàn)略上：要走市場化、咨詢化、科學化發(fā)展之路；四是發(fā)展路徑上：堅持做優(yōu)、做久、做強、做大的發(fā)展過程；五是要守正創(chuàng)新，轉型升級：一方面不固步自封，另一方面不是為創(chuàng)新而“創(chuàng)新”。（4）從體制機制、后繼人才、管理手段、內部制度、企業(yè)文化等方面，對內部治理具體內容提出幾點意見：一是確立組織形式、治理結構及實際控制人，探索股東或合伙人退出機制和激勵機制，鼓勵機構做強做大；二是深入思考如何吸引、培養(yǎng)、留住人才特別是青年人才，如何建設高素質專業(yè)化估價隊伍，如何待遇留人、事業(yè)留人、感情留人，探索師徒制，培養(yǎng)接班人，做好交接、傳承；三是重視數(shù)字化轉型、現(xiàn)代項目管理工具的應用及績效評價考核方法；四是學習研發(fā)制度，構建估價資料庫，明確業(yè)務流程和標準，完善風險管理制度，推行明碼標價，建立機構發(fā)展基金和風險基金等；五是企業(yè)文化建設不要唯利是圖，倡導向上向善，踐行ESG理念，也要避免過度商業(yè)化等。
胡建明
高力國際估價及咨詢服務中國區(qū)執(zhí)行董事，聯(lián)席負責人
觀點摘要：（1）在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)、團隊、員工之間的關系是相互依存、相互促進的。（2）高力國際評估內部治理體系包括完善組織架構、建立企業(yè)制度、數(shù)字化信息化建設、營造積極的企業(yè)文化、優(yōu)化決策機制、完善內部監(jiān)督機制、人才培養(yǎng)和引進；外部拓展內容包括拓展服務范圍、增加客戶類型、拓寬行業(yè)覆蓋，并開展多渠道全方位的市場營銷。（3）未來企業(yè)發(fā)展對于領導、員工和團隊的要求：領導者需順應不同的市場情境變化，厘清工作輕重緩急，動態(tài)平衡關鍵領導角色，從而更靈活高效的發(fā)揮領導力，引領團隊完成更具挑戰(zhàn)性的目標、任務、項目和變革；員工在團隊中的職責更加多樣化，同時也更加注重團隊合作和協(xié)作；建立學習型團隊、堅持創(chuàng)新驅動、實現(xiàn)價值共享、踐行ESG和OKR理念。
潘世炳
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長
觀點摘要：（1）當前，我國經濟由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，由規(guī)模速度型轉向質量效率型，由增量擴能為主轉向調整存量、做優(yōu)增量并舉；我國房地產市場從增量擴張轉向存量運營，從高速度增長轉向高質量發(fā)展，從“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“價格穩(wěn)、結構優(yōu)、質量好”；我國房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，房地產估價可在存量盤活、城市更新、綠色低碳、智能安全、資產運營和證券化等方面積極發(fā)揮作用。（2）過去房地產估價機構存在重成熟業(yè)務、輕創(chuàng)新業(yè)務；重商務拓展、輕內部管理；重業(yè)務經營、輕黨建文化；重企業(yè)發(fā)展、輕風險防控等問題。當前房地產估價行業(yè)進入機遇與挑戰(zhàn)并存的新發(fā)展階段，需要從單純關注數(shù)量擴張向關注經營理念、內部風險防控、業(yè)務發(fā)展創(chuàng)新、服務質量提升、專業(yè)人才培養(yǎng)等內部治理方向轉變，以適應新的市場環(huán)境。（3）房地產估價機構應建立技術、市場、人事、信息、文化、風控“六位一體”的內部治理體系，具體包括：強化業(yè)務創(chuàng)新和技術提升，加快數(shù)字化轉型；創(chuàng)新市場拓展方式；完善以人力資源為核心的管理體系；堅持黨建引領、參政議政、企業(yè)經營“三結合”；做好企業(yè)文化建設，積極承擔社會責任；嚴控估價機構內部風險等。
樊?蕓
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長
上海富申評估咨詢集團董事長
完善內部治理、探索人才培養(yǎng)創(chuàng)新模式
觀點摘要：（1）公司治理是指公司所有者（主要是股東）對于經營者的一種監(jiān)督與制衡機制。現(xiàn)代公司治理分為內部治理和外部治理兩個方面，其中內部治理在企業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，主要從公司內部人員任職資格、權限范圍、議事規(guī)則、利益沖突等方面開展。（2）關于吸引、培養(yǎng)年輕人才的有效路徑：一是組建政策研究室，避免急功近利；二是參與國家法律法規(guī)及行業(yè)熱點難點問題的調研；三是探索行業(yè)重點關注低價收費問題的調研與磋商機制；四是參與行業(yè)相關的其它社會熱點調研；五是解決人才后顧之憂；六是發(fā)揮員工專業(yè)特長，為行業(yè)贏得榮譽。（3）公司治理、民主決策的有效措施：梳理法律法規(guī)、完善制度修訂，民主管理、民主決策，為黨工團組織注入新鮮血液。（4）法治是最好的營商環(huán)境；人才是企業(yè)最寶貴的財富；全員分享勞動成果是企業(yè)核心的價值觀；良好的股權激勵和退出方式是企業(yè)最有效的吸引人才機制，具體包括建立盈利全員分享機制，探索股權激勵機制及股權退出機制等。
李?娜
深圳市世聯(lián)土地房地產評估有限公司執(zhí)行董事
社會責任與公司治理
觀點摘要：（1）房地產估價行業(yè)運用自身的專業(yè)服務承擔著重要的社會責任，即用專業(yè)服務為經濟發(fā)展貢獻力量，專業(yè)公司治理的核心是建立專業(yè)引領的企業(yè)文化。（2）國外經濟周期中各個階段均有房地產估價機構的專業(yè)參與，包括在高科技產業(yè)、ESG、數(shù)字經濟及數(shù)字化轉型、保障房、資產證券化等領域提供相關專業(yè)服務。（3）估價行業(yè)的發(fā)展歷程，體現(xiàn)了自身的發(fā)展韌性與對經濟社會發(fā)展需求的適應性。估價機構應把握時代發(fā)展的趨勢與脈絡，持續(xù)探索演進，積極參與社會經濟發(fā)展的方方面面：對社會，始終維護人們發(fā)展的權利與利益，維護社會經濟乃至文化的可持續(xù)發(fā)展；對政府，協(xié)助防范與化解潛在風險，維護社會穩(wěn)定、公平與正義；對市場，堅持以“資本向善”為導向，提供高質量的“價值”服務。（4）應發(fā)揮企業(yè)文化建設在估價機構內部治理中的引領作用，包括合規(guī)、誠信、專業(yè)，以企業(yè)文化建設引領公司治理，以專業(yè)服務實體經濟發(fā)展和國家戰(zhàn)略。
崔太平
四川恒通房地產土地資產評估有限公司創(chuàng)始合伙人
估價機構薪火傳承與合伙文化
觀點摘要：（1）合伙助力代際傳承，估價機構合伙人制度建設包括進入退出機制、議事制度、合伙人分級、收益分配、份額調整及保障制度等。（2）合伙協(xié)議是機構內部的“憲法”，包括入伙與退伙的約定、新合伙人入伙條件與程序、合伙人利潤分配與虧損承擔、合伙人退休退伙的約定、糾紛解決辦法等內容。（3）合伙人議事制度中分類事項的表決方式分為按人頭投票和按人頭+合伙份額投票。（4）探索建立合伙人導師制度，包含合伙人培育計劃、學生選拔、職業(yè)導師隊伍建設、開展教學及實習實踐活動等。（5）合伙企業(yè)文化的“合”是“合抱之木”的“合”，是“君子和而不同”的“和”，是“道不同不相為謀”的“合”。
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蓄價值觀之勢，謀新發(fā)展之能
觀點摘要：（1）以“專業(yè)、誠信、創(chuàng)新、合作”價值觀促進組織管理。“專業(yè)”賦能組織管理包括專業(yè)數(shù)字化系統(tǒng)、專業(yè)培育機制及專業(yè)多元培訓；“誠信”賦能組織管理包括恪守職業(yè)道德、誠信貫穿日常并融入管理；“創(chuàng)新”賦能組織管理包括組織構架、管理制度及業(yè)務模式創(chuàng)新；“合作”賦能組織管理包括新員工拓展、設立員工俱樂部及組織員工旅游。（2）面向未來，估價機構在人才的培養(yǎng)上應呈現(xiàn)多元性；持續(xù)完善公司規(guī)章制度體系、制定清晰的職業(yè)發(fā)展路徑，通過透明的機制確保全體員工都有公平的機會、資源和權利實現(xiàn)發(fā)展目標；給予員工充分的成長空間與包容。
估價機構管理組織架構設置思考
觀點摘要：（1）估價機構管理組織架構設置至少要面對如下問題：股東層與執(zhí)行團隊的設置與權限劃分、執(zhí)行團隊的組織架構設置模式、組織架構中的崗位設置與目標分置、崗位與人員的關聯(lián)等。（2）估價機構的特征決定要盡量避免出現(xiàn)只負責內部協(xié)調、內部控制的“管理崗”，所有的中高層崗位都要與某個目標相對應，總經理是機構第一業(yè)務崗。（3）估價機構管理者應該加強管理學基本理論知識學習，并結合自身管理經驗，做好充分調研了解，從組織架構的設置原則、模式與要求進行思考。（4）沒有絕對完善的設置管理架構理論，估價機構必須根據(jù)自身規(guī)模、發(fā)展階段、人員組成與社會資源等各因素，確定適宜自身發(fā)展的組織架構與管理體系。
司徒榮軾
廣東國眾聯(lián)行資產評估土地房地產估價規(guī)劃咨詢有限公司執(zhí)行總經理
大數(shù)據(jù)背景下房地產估價機構的數(shù)字化轉型之路
觀點摘要：（1）當前房地產估價行業(yè)現(xiàn)狀：三大傳統(tǒng)業(yè)務萎縮；行業(yè)內外不良競爭加劇；估價機構的數(shù)字化程度普遍偏低。（2）房地產估價行業(yè)數(shù)字化轉型的三個機遇：線上評估需求增長，市場發(fā)展空間大；大數(shù)據(jù)時代帶來的評估工具的改革；政府對房地產估價行業(yè)的放管服改革。（3）房地產估價行業(yè)數(shù)字化轉型的六大困境：估價業(yè)務模式仍以傳統(tǒng)模式為主；估價人員“數(shù)字化素質”較低；線上數(shù)據(jù)質量不高，覆蓋面不完全，導致估價難度較高；資源、資金難以保障，中小企業(yè)的問題尤其突出；金融機構以及阿里、京東大數(shù)據(jù)的沖擊；數(shù)據(jù)隱私和安全問題。（4）估價機構數(shù)字化轉型的實現(xiàn)路徑包括業(yè)務專業(yè)化、價格市場化、數(shù)據(jù)信息化、加強交流合作和數(shù)據(jù)保密能力。
駱曉紅
估價機構的傳承與發(fā)展
觀點摘要：（1）估價機構傳承模式有內部經理人接班模式、代際傳承模式、機構整合模式。（2）估價機構的傳承是機構基因、無形資產和企業(yè)家精神的傳承，好的傳承是通過組織完成的，發(fā)展是傳承的最好方法，一代股東要逐步放權，二代要守正創(chuàng)新。（3）未來5-10年，估價機構將進入傳承高峰期，傳承的成功與否，直接關系估價機構和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（4）傳承是一項艱巨的挑戰(zhàn)，越早制訂傳承計劃，成功傳承的可能性就越大，穩(wěn)定發(fā)展的確定性就越大。
合伙創(chuàng)新——新時代估價行業(yè)的新發(fā)展理念
觀點摘要：（1）新形勢下，房地產估價機構面臨業(yè)務類型單一、技術水平滯后、人才短缺、企業(yè)規(guī)模偏小等難題，行業(yè)市場競爭已經觸及成本線，行業(yè)發(fā)展處于“明斯基時刻”。（2）行業(yè)發(fā)展離不開新發(fā)展理念，面臨傳統(tǒng)業(yè)務萎縮、新業(yè)務領域不斷涌現(xiàn)的情況，行業(yè)應形成共識：供給側改革是唯一生存之道。（3）當前，房地產估價行業(yè)已經開展的供給側創(chuàng)新包括兩類，一是圍繞理論、方法、知識、經驗等要素資源的專業(yè)創(chuàng)新，如城市更新、績效評價、租金評估及REITs等；二是圍繞資金、數(shù)據(jù)、信息技術、跨界人才等要素資源的技術創(chuàng)新。但這兩類創(chuàng)新因普遍缺少核心要素資源，導致大多數(shù)機構沒能形成核心競爭優(yōu)勢。（4）模式創(chuàng)新是第三類創(chuàng)新；是房地產估價機構提升核心競爭優(yōu)勢、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的解決之道；是在理念、規(guī)則、制度等方面的創(chuàng)新，如合伙創(chuàng)新，通過把優(yōu)秀的人用更有效的方式凝聚在一起持續(xù)創(chuàng)新。（5）合伙創(chuàng)新可以充分發(fā)揮群體優(yōu)勢、避免個體局限、突破股權界限、形成人合平臺，因此可以突破估價機構在資金、人才、數(shù)據(jù)、品牌等方面的瓶頸；合作制的本質在于制度，需要以共識的機制，形成議事規(guī)則，建立合伙制度；合伙制的七種作用包括匯集、整合、擇優(yōu)、規(guī)?；娀?、互利、分工。
圓桌對話：內部治理有效路徑探討與分享
主持人：閆旭東（中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長，北京仁達房地產土地資產評估有限公司名譽董事長）
丁金禮（河南省房地產估價師與經紀人協(xié)會會長，河南宏基房地產評估測繪有限公司董事長）
高喜善（北京首佳房地產土地資產評估有限公司董事長）
胡?峰（戴德梁行北京公司總經理、北區(qū)估價及顧問服務負責人）
楊麗艷（深圳市國房土地房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
李秀榮（廈門均達房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
高藕葉（天津博成房地產土地資產評估有限公司總經理）
吳?數(shù)（北京東方美評科技發(fā)展有限公司總經理）
Q1：如何建立總估價師制度？總估價師制度可以發(fā)揮哪些作用？
丁金禮：（1）河南省總估價師（估價總監(jiān)）制度建立的背景：業(yè)務風險大、同一機構內部估價報告水平不一、機構間同質化競爭嚴重。（2）總估價師的定位與選拔：選拔各估價機構中水平最高、知識最全面的估價師成為總估價師，實現(xiàn)估價機構全覆蓋。（3）總估價師的職責：組織內部學習、協(xié)調內部業(yè)務工作、傳承傳統(tǒng)業(yè)務、創(chuàng)新新型業(yè)務。（4）總估價師制度的作用：通過總估價師把關估價技術，可以提高估價質量；為行業(yè)培養(yǎng)一批專門研究估價技術的專業(yè)人才。（5）根據(jù)估價能力將估價師分為四類：一是“技乏”（技不如人）類；二是“技能”（一技之長）類，能夠熟練解決常見估價問題；三是“技巧”（技高一籌）類，能夠解決疑難問題、延伸拓展性問題；四是“技藝”（技藝超群）類，可以進行創(chuàng)新。一般機構要有一個“技能”類估價師；大機構要選用“技巧”類估價師，至少有一個“技藝”類估價師。
Q2：估價師學徒制的探索情況及其在業(yè)務拓展中發(fā)揮的作用？
高藕葉：（1）推行學徒制改革可以從以下方面進行：一是“走出去”，選擇優(yōu)秀估價師去高等學府進修；二是“請進來”，請行業(yè)知名專家對估價師進行指導，以師傅帶徒弟方式一對一地指導具體項目操作；三是積極推行估價師人才考評制度，確立人才培養(yǎng)具體目標，如10年成為行業(yè)專家、3-5年熟悉行業(yè)體系等。（2）房地產估價服務特點決定了實踐經驗的重要性，為傳承實踐經驗，應做好：在新老員工銜接時，通過提前上崗、在實踐中了解崗位具體職責；前置估價師實習訓練制度，提前了解行業(yè)，考核通過后上崗，以減少新估價師犯錯誤的幾率。（3）通過將帶徒弟與薪酬體系結合，提高優(yōu)秀估價師帶徒弟的積極性。（4）以房地產估價業(yè)務為核心，可以進行延伸的業(yè)務有工程造價、專項審計和城市更新中的成本審核等。
Q3：大公司應如何進行組織機構變革？如何培養(yǎng)人才？
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高喜善：（1）面臨估價業(yè)務多點化、小型化、低收費化、作業(yè)難度加深的現(xiàn)狀，通過合伙制改革、任用年輕估價師，可以推動創(chuàng)新，打造企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。（2）合伙制不只體現(xiàn)在法律關系上的變化，更多體現(xiàn)在合作機制上，通過改變利益分配機制，使公司利益與個人利益保持統(tǒng)一。（3）組織機構變革包括對管理層內部職責、公司架構等的調整。如，通過改變利益分配，促進團隊創(chuàng)新，包括提高新業(yè)務的業(yè)績系數(shù)、增加激勵等；通過制定好的選人機制，對有沖勁、有想法、有執(zhí)行力的“三有人才”進行激勵。
Q4：國際公司在內部治理方面的借鑒？
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胡?峰：（1）人才與企業(yè)是相互成就的。一方面，企業(yè)應創(chuàng)造公平、公開、平等、透明的內部管理環(huán)境，如在薪酬制度中，以人為本，保證薪酬能夠按照已制定的激勵制度透明地執(zhí)行，以調動人才的積極性、主動性。另一方面，企業(yè)要實現(xiàn)高質量可持續(xù)發(fā)展，不斷開拓新業(yè)務，為人才提供發(fā)展的空間。通過切實尊重人才、簡化內部治理、搭建發(fā)展平臺，吸引更優(yōu)秀的人才進入，實現(xiàn)人才與企業(yè)共同發(fā)展。（2）許多估價需求是在與客戶不斷溝通交流中產生的。過去估價業(yè)務以投后管理為主，未來將以房地產資產管理業(yè)務為主；資產管理業(yè)務主要來源于金融機構，估價機構應從專業(yè)、數(shù)據(jù)支持角度，為金融機構資產管理提供顧問服務。
Q5：美國房地產估價行業(yè)發(fā)展的有關借鑒？
吳?數(shù)：（1）美國估價師社會地位、經濟收入普遍較高，年齡普遍較大，平均年齡為49.5歲。（2）美國房地產行業(yè)經歷了大開發(fā)、供需平衡、存量為主（REITs快速發(fā)展）的三個階段；幾次轉型期間，均為房地產估價機構提供了發(fā)展機遇，部分估價機構抓住行業(yè)轉型機遇做強、做大。（3）當前我國已進入存量房時代，房地產估價行業(yè)應堅定信心，抓住REITs快速發(fā)展帶來的機遇。
Q6：數(shù)字化轉型對房地產估價機構發(fā)展和內部治理的作用？
楊麗艷：（1）數(shù)字化轉型是企業(yè)內部治理的重要手段，房地產估價行業(yè)數(shù)字化轉型已迫在眉睫，否則將被數(shù)字經濟時代所淘汰。（2）數(shù)字化轉型需要長期、持續(xù)的資金投入，企業(yè)應提高重視、制定長期戰(zhàn)略。（3）數(shù)字化轉型，對外應提升數(shù)字化服務能力，對內應持續(xù)進行系統(tǒng)迭代，以適應企業(yè)內部管理的需要，提升管理效率。
李秀榮：（1）數(shù)字化是房地產估價行業(yè)要面對的全新場景，也是讓行業(yè)產生新的收獲方法。房地產估價機構應借助行業(yè)多年的數(shù)字化轉型經驗、積累的大量數(shù)字資產，抓住國家數(shù)字經濟發(fā)展的機遇。（2）房地產信息化系統(tǒng)可以集合優(yōu)秀估價師經驗，搭建完整、持續(xù)更新的知識庫，彌補估價師知識結構單一的不足。
